Недвижимость у моря. Схемы «Разводов по-болгарски», или как не стать «лохом»

Желание иметь свой домик у моря вполне естественно, но к покупке надо подойти очень ответственно. В Болгарии есть немало способов обмана покупателей недвижимости. Расскажем лишь о некоторых популярных схемах.

Мошенничество с предварительным договором

Все очень просто. Покупателю предлагается купить недвижимость на этапе строительства. При этом заключается предварительный договор, где продавец декларирует, что строящийся объект юридически чист и полностью свободен от претензий третьих лиц. Въедливый покупатель может это проверить – все совершенно законно, на момент подписания договора недвижимость совершенно чиста.

А вот сразу после того как под документом появятся подписи, но до заключения договора купли-продажи (нотариального акта) продавец может имущество заложить или продать. Поле этого застройщик исчезает или просто меняет вывеску и продолжает обманывать уже новых покупателей.

Важно помнить, что предварительный договор с фирмой-застройщиком, в сущности, не дает покупателям никаких прав. До получения нотариального акта вы не являетесь полноправным собственником недвижимости. Чтобы вы получили этот документ, дом должен быть построен и принят в эксплуатацию (акты 14, 15 и 16). Если же фирма обанкротится до передачи жилья покупателю, то вместо отдыха в собственном апартаменте на берегу моря придется  бесконечно судиться за свое жилье.

Застройщики и агенты

Несложная схема, выгодная для агентов и застройщиков. Заключается она в том, что деньги за жилье счастливый покупатель перечисляет не продавцу, а посреднику, т.е. агенту по недвижимости. Все это подтверждается нотариальными расписками и выглядит весьма солидно, тем более, что продавец-застройщик устно подтверждает, что все идет по плану, и такой метод оплаты его устраивает.

Проблемы начинаются позднее, когда строитель замораживает объект, а на вопросы возмущенных покупателей отвечает, что он не получил деньги. Покупатели отправляются искать агента. Иногда это удается сделать, и тут выясняется, что агент действительно забрал деньги себе, поскольку застройщик задолжал ему определенную сумму.

В большинстве случаев покупателю остается только заново платить деньги застройщику, чтобы тот все-таки завершил строительство. А избежать аферы просто – надо платить деньги непосредственно продавцу или уполномоченным лицам, причем нелишним будет сделать копию документов о подобных полномочиях.

Мошенничество с задатком

Может показаться, что безопаснее покупать вторичную недвижимость. Но это не так. Вот простая, но эффективная схема, которой часто пользуются небольшие агентства недвижимости и некоторые продавцы. Покупателю предлагается какой-то особенно соблазнительный объект недвижимости по низкой цене. Чтобы такой удачный вариант не достался никому другому, за него надо заплатить задаток – своеобразную гарантию серьезности намерений покупателя. Обычно достаточно всего одной – двух тысяч евро.

После этого события могут развиваться по-разному. Агентство может просто исчезнуть вместе с деньгами, и не каждый покупатель будет тратить на поиски сумму, сопоставимую с потерянным задатком. Могут начаться утомительные переговоры с продавцом недвижимости, которые будут длиться долгие месяцы, пока покупатель сам не потеряет терпение и не откажется от своих намерений, потеряв при этом задаток. Продавец может оказаться собственником с ограниченными правами, и это выяснится уже после первой выплаты. Наконец, продавец может существенно поднять цену, не отказываясь продавать имущество. Во всех случаях покупатель теряет сравнительно небольшую сумму. Старайтесь не обращаться к частным агентам или агентствам, не имеющим постоянного офиса, сайта и хороших отзывов.

Еще о вторичной недвижимости

Чем большая цена недвижимости указана в договоре, тем большие налоги приходится платить продавцу и покупателю. Поэтому часто собственники недвижимости предлагают указать в договоре меньшую сумму, чем надо, а остаток заплатить наличными. Так и происходит к удовольствию обеих сторон.

А позднее начинаются проблемы: сделка по какой-то причине признается недействительной. Все делается строго по закону, и покупатель получает на руки сумму, указанную в нотариальном акте. Что же касается денег, оплаченных наличными, то о них никто не вспоминает, тем более, что в документах эта сумма никак не фигурирует.

Выводы

Скрупулезная проверка всех документов, выяснение всех деталей и привлечение независимых нотариусов и адвокатов – это не мелочность, а совершенно нормальное поведение. Не стоит стесняться отстаивать свои интересы, пока это возможно.

Перед покупкой необходимо изучить все особенности законодательства, чтобы не попасть впросак. Лучше потратить больше времени на изучение предложений различных фирм и агентств, чем остаться без жилья и без денег.

Наша команда «Болгарского Эксперта» консультирует по вопросам покупки недвижимости, а также сопровождает сделки, обеспечивая их безопасность. Если Вы желаете оформить недвижимость на фирму, мы проводим регистрацию компаний в Болгарии всех форм собственности, а также их бухгалтерское обслуживание.

Всегда рады помочь!