Нов ДДС капан при продажба на недвижим имот в България: Разбор на правилата, глобите и скритите нюанси

Сред собствениците и брокерите се носят множество слухове: едни плашат със стопроцентови глоби, други говорят за лимит от „два имота“. Нека разгледаме подробно как законът работи в действителност, какво заплашва нарушителите и как данъчните (НАП) отличават бизнеса от обикновените житейски обстоятелства.

Основните промени: Прагът в евро и „мината“ за оборота

В законодателството настъпиха две фундаментални промени:

• Нов праг, обвързан с еврото: Вместо предишните 100 000 лева, лимитът за задължителна регистрация по ДДС вече официално е 51 130 евро за календарна година.
• Освободените сделки вече формират оборот: Преди продажбата на „стар“ имот (по-стар от 5 години от датата на получаване на Акт 16) беше освободена от ДДС доставка и просто не се забелязваше от данъчните. От 2026 г. получената от такава продажба сума се включва в оборота за регистрация.

Как работи това? Самата продажба на стар апартамент от физическо лице по-прежному не се облага с ДДС (20%). Но ако цената на сделката надхвърли 51 130 евро, гражданинът е длъжен да подаде заявление за регистрация по ДДС в срок от 7 дни.

Важно: Броят ли се сделките от миналата, 2025 година?

Да, броят се. Законът съдържа ясно преходно правило: ако през 2025 г. физическо лице е продало недвижим имот на стойност над 51 130 евро, задължението за регистрация по ДДС е възникнало автоматично в началото на януари 2026 г. Ако този лимит не е бил надхвърлен, то от 1 януари 2026 г. броячът се е нулирал.

Разбор на мита: Откъде дойде правилото за „двата имота“?

В самия Закон за ДДС няма ограничения за броя на апартаментите — там значение има само сумата на сделката. Цифрата „2 имота“ идва от друг закон — ЗДДФЛ (Закон за данъците върху доходите на физическите лица), който урежда данъка върху доходите (10%).

Съгласно закона за доходите, без данък върху печалбата (ако сте притежавали имота по-малко от 3 години) може да се продаде само един жилищен имот годишно (основно жилище). Ако продавате повече, се включва данък от 10% върху чистата печалба (разликата между покупката и продажбата). А ако физическо лице редовно продава 3, 4 и повече имота, НАП може да го признае за „скрит търговец“.

Какво заплашва забравящите: Глоби за пропусната регистрация

Ако сте прекрачили прага от 51 130 евро и не сте подали документи в НАП в 7-дневния срок, ви очакват две неприятности:

• Глоба за пропуснат срок (чл. 178 от ЗДДС): от 500 до 5 000 лева.
• Глоба за неначислен данък (чл. 180 от ЗДДС): Равна на сумата на ДДС, който е трябвало да бъде начислен върху сделката.

Зона на риск: Ако сте продали стар апартамент (освободен от ДДС), данък от 20% няма да ви бъде доначислен — ще платите само административната глоба (около 500–1000 лв.). Но ако след това продадете нов имот (до 5 години от Акт 16) или поземлен имот, НАП ще ви регистрира „със задна дата“ и ще събере принудително 20% ДДС от стойността на втората сделка直接 от вашия джоб.

Житейски сценарий: Верига от сделки при преместване — това търговия ли е?

Най-честият въпрос: „Продадохме апартамента на баща ми в един град и своя апартамент в друг, за да се преместим и да купим жилище в трети. Но новото жилище не се оказа подходящо заради шума от строеж и го продадохме „на нула“ (на цената на покупката), за да вложим парите в строяща се къща. Сумата на всички сделки надхвърли 51 130 евро. Сега търговци ли сме и дължим ли ДДС на държавата?“

Отговор: Не. Законът ясно разграничава търговската дейност от управлението на лично имущество.

В чл. 168в от ЗДДС е посочено, че в оборота за регистрация не се включват така наречените „съпътстващи доставки“ (съпътстващи или случайни сделки). Ако веригата от продажби е предизвикана от реални житейски обстоятелства, НАП няма право да ви признае за търговец.

Защо такива сделки не се признават за бизнес:

• Липса на цел за извличане на печалба: Ако апартаментът (както в примера с шума от строежа) се продава на цената на покупката („на нула“), търговски умисъл липсва. Бизнесът не работи без печалба.
• Битова необходимост: Преместване на семейството, събиране с възрастни родители, смяна на квартала заради влошени условия — това са лични, а не търговски цели.
• Целево използване на средствата: Всички пари от продажбите се акумулират и се влагат в едно ново семейно гнездо (например в строителство на къща), а не се пускат отново в оборот за препродажба.

Съвет от експерта: Как да се защитите пред данъчните

Тъй като данните за големите сделки постъпват в НАП автоматично, бъдете готови данъчният инспектор да поиска писмени обяснения. За да спите спокойно, подсигурете „юридическия тил“ предварително:

• Пазете битови доказателства: Документи за смяна на адресната регистрация (от град в град), медицински документи на възрастните родители (ако преместването е свързано с грижа за тях).
• Документирайте форсмажора: Ако сте продали току-що купен апартамент заради внезапен строеж под прозорците — направете снимки, запазете застроителния план на квартала или актовете за начало на строителството наблизо. Това ще докаже принудителния характер на продажбата.
• Показвайте движението на парите: Пазете договорите за строящото се жилище или къщата, където са отишли парите от предишните продажби. НАП трябва да вижда, че решавате жилищен въпрос, а не се занимавате със спекулация.

Резюме: Новият закон изисква ежедневен контрол върху сумите на вашите сделки. Но ако вашите продажби не са системен бизнес „на зелено“, а решаване на семейни задачи, няма да ви се наложи да изпадате в паника и да плащате 20% ДДС. Най-важното е правилно да отразите доходите в годишната декларация и да разполагате с историята на вашето семейство, документирана в документи.