Отдаване на апартамент под наем в България: Данъци, НАП и декларации

Отдаването на апартамент под дългосрочен наем (за 1–3 месеца, половин година или години) е отличен източник на стабилен пасивен доход в България. За чужденците обаче, включително лицата със статут на временна закрила, разрешение за продължително пребиваване или статут на дългосрочно пребиваване в ЕС, е важно да помнят: наличието на особен правен статут не освобождава от плащане на данъци върху доходите, получени от недвижим имот на територията на България. Всички данъчни задължения, срокове за отчитане и правила се уреждат от Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ).

Колко се плаща: Данъчна ставка и нормативно признати разходи

В България действа пропорционална (плоска) система на данъчно облагане, но за наемодателите физически лица законодателството предвижда съществено облекчение — нормативно признати разходи:

• Данъчна ставка: 10% (плоска скала).
• Нормативно признати разходи (приспадане): 10% от получения доход. Държавата автоматично признава, че 10% от наема отиват за поддръжка на жилището. Не е необходимо да събирате касови бележки, квитанции за ремонт или покупка на мебели.
• Данъчна основа: 90% от фактически получената наемна цена.

Пример за изчисление:
Отдавате апартамент за 1 000 лева на месец.
1. Нормативно приспадане (10%): 1 000 × 10% = 100 лева.
2. Облагаем доход: 1 000 − 100 = 900 лева.
3. Данък за плащане (10%): 900 × 10% = 90 лева на месец.

На кого отдавате: Ключовата разлика между физическо лице и фирма

От това кой е посочен като наемател в договора зависи коренно редът за изчисляване и плащане на данъците:

Графици и ред на авансовите вноски (при отдаване на физически лица)

Ако жилището се отдава на граждани, собственикът е длъжен самостоятелно да води отчетност, да декларира и да плаща авансов данък на тримесечие:

• За I тримесечие (януари — март): подаване на декларация и плащане на данъка — до 30 април.
• За II тримесечие (април — юни): подаване на декларация и плащане на данъка — до 31 юли.
• За III тримесечие (юли — септември): подаване на декларация и плащане на данъка — до 31 октомври.
• За IV тримесечие (октомври — декември): АВАНСОВ ДАНЪК НЕ СЕ НАЧИСЛЯВА И НЕ СЕ ПЛАЩА. Доходът за 4-то тримесечие се пренася направо в Годишната данъчна декларация.

Стъпка по стъпка: процесът на тримесечното отчитане:

• Попълване на декларацията: Използва се Декларация по чл. 55, ал. 1 от ЗДДФЛ (Образец 5001). В нея се посочва сумата на дохода за 3 месеца (Код на вида доход — 501), приспадат се 10% нормативно признати разходи и се изчислява 10% данък.
• Плащане на данъка: Сумата се превежда по целевата сметка на НАП по мястото на вашата регистрация или се плаща онлайн с карта през личния профил без комисиона.

Начини за подаване на документи в НАП: ПИК срещу електронен подпис (КЕП)

Взаимодействието с Националната агенция за приходите (НАП) е напълно дигитализирано. Собственикът може да избере най-удобния за него начин за електронно подаване на отчетите:

1. Начин 1: ПИК (Персонален идентификационен код):

Безплатен персонален код, който се издава от приходната агенция НАП. За издаването му е достатъчно да отидете с паспорт/ЛНЧ в който и да е офис на НАП в България и да подадете заявление. ПИК дава достъп до електронната система на НАП за подаване на всички лични декларации и проверка на задължения.

2. Начин 2: Електронен подпис — КЕП (Квалифициран електронен подпис):

Платен официален цифров сертификат, който се закупува от акредитирани доставчици на удостоверителни услуги в България (например Stampit, InfoNotary, B-Trust, Evrotrust и др.).
Предимство на КЕП: КЕП има пълната юридическа сила на саморъчен подпис и може да се използва не само в НАП, но и за получаване на всякакви държавни услуги, работа с банки, регистри (включително Агенцията по вписванията / БУЛСТАТ) и подписване на всякакви договори дистанционно. КЕП може да бъде както на USB-токен, така и облачен (на смартфон).

• 3. Алтернативни начини: Лично посещение в териториалния офис на НАП или изпращане на документите по пощата с препоръчано писмо с описание на съдържанието (обратна разписка).

Годишна данъчна декларация и отстъпка от 5%

Всяка година в периода от 10 януари до 30 април собственикът на недвижим имот е длъжен да подаде Годишна данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ (с попълнено Приложение № 4).

• Приспадане на авансите: В годишната декларация се посочва целият доход за 12 месеца и се вписват вече платените авансови вноски за I, II и III тримесечие. Системата автоматично приспада авансите и за доплащане остава само данъкът за IV тримесечие.
• Бонус за оперативност (Отстъпка 5%): Ако подадете годишната декларация онлайн (с ПИК или КЕП) и платите оставащата част от данъка до 31 март, държавата предоставя отстъпка от 5% върху сумата на данъка за довнасяне (при условие че нямате други стари задължения към бюджета).

Практически нюанси за наемодателите

• Регистър БУЛСТАТ: Чуждите граждани, които купуват жилище в България, получават ЕИК по БУЛСТАТ (карта БУЛСТАТ). Този номер заедно с ЛНЧ/ЕГН служи като персонален данъчен идентификатор при подаването на отчети.
• Недвижим имот в съсобственост: Ако апартаментът е записан например на съпруг и съпруга в равни дялове (50/50), доходът се разделя строго наполовина. Всеки от съпрузите подава собствени декларации (чл. 55 и чл. 50) за своя дял.
• Консумативни разходи: Ако наемателят ви възстановява отделно разходите за електроенергия, вода и отопление по показания на измервателните уреди, тези суми не се включват във вашия облагаем доход. Най-важното е тази клауза да бъде ясно записана в договора за наем.
• Местни данъци (Община): Данъкът върху доходите от наем е подоходен данък към републиканския бюджет. Той не отменя годишния местен данък върху недвижимите имоти (Данък върху недвижимите имоти) и таксата за извозване на битовите отпадъци (Такса битови отпадъци), които се плащат отделно в общината по местонахождение на жилището.