Нощувки в България: ДДС, ЕСТИ и УК

Нощувки: Защо е по-сложно от дългосрочното отдаване под наем?

Отдаването на имот на нощувки в курортните региони и големите градове на България може да носи по-висока доходност от дългосрочния наем. От юридическа, данъчна и административна гледна точка обаче това са напълно различни видове дейност.

Ако дългосрочният наем се свежда до сключване на договор и подаване на проста годишна/тримесечна декларация за доходите, то краткосрочното отдаване под наем е законодателно приравнено към хотелиерско-туристическия бизнес. Това вменява на собственика четири ключови задължения:

• Официална регистрация на обекта: Получаване на индивидуален регистрационен номер за апартамента в местната община (Общината).
• Отчитане на гостите в ЕСТИ: Задължително вписване на данните на всички настанени туристи в държавната система на Министерството на туризма в рамките на 24 часа.
• Туристически данък: Изчисляване и месечно плащане на местния туристически данък за всяка реализирана нощувка.
• Оперативно обслужване: Денонощно настаняване, почистване, пране, текущи ремонти и постоянна комуникационна поддръжка на гостите.

Юридически статут: Регистрация на апартамента и отмяна на категоризацията

Сред собствениците често възниква въпросът: отменена ли е категоризацията за частните апартаменти?

Да, от юридическа гледна точка класическата „категоризация“ (присвояване на звезди за срок от 5 години) за частните жилищни обекти клас „Б“ (апартаменти за гости, стаи за гости) действително беше отменена със Закона за туризма. На нейно място беше въведена по-опростена безсрочна регистрация на обекта в Общината.

Това обаче е смяна на терминологията и опростяване на реда, а не пълна отмяна на отчетността. Не може просто да публикувате апартамента в Booking.com или Airbnb без регистрационен номер. Съгласно Регламент (ЕС) 2024/1028 и българското законодателство международните платформи са длъжни да проверяват наличието на регистрационен номер и да блокират обявите без такъв.

Ред за получаване на регистрация за апартамент:

• 1. Подаване на заявление — декларация: Собственикът подава заявление по установен образец до кмета на общината по местонахождение на апартамента (лично или онлайн чрез електронен подпис КЕП).
• 2. Пакет документи: Към заявлението се прилагат нотариален акт (документ за собственост) или договор за ползване, декларация с посочване на точния адрес, кадастралния идентификатор и леглата, както и документ за платена общинска такса.
• 3. Отпадане на съгласието на съседите: За регистрацията на частен апартамент вече не се изисква съгласие на съседите в сградата (етажната собственост).
• 4. Издаване на удостоверение: След проверка на документите общината вписва апартамента в общинския регистър и издава безсрочно удостоверение с уникален регистрационен номер.

Ред за включване и работа със системата ЕСТИ

ЕСТИ (Единна система за туристическа информация) е централизирана база данни на Министерството на туризма на България. Законодателството изисква данните за всеки настанен гост да се подават в ЕСТИ в рамките на 24 часа.

Стъпка по стъпка: регистрация на физическо лице в ЕСТИ:

• 1. Предварителни условия: Наличие на издадено удостоверение за регистрация на апартамента от Общината и наличие на квалифициран електронен подпис (КЕП) или профил в системата Е-връчване.
• 2. Регистрация на профил: Влизане в портала esti.tourism.government.bg и попълване на заявка за създаване на профил като „хотелиер — физическо лице“.
• 3. Свързване на обекта: Въвеждане на регистрационния номер на апартамента. Системата извършва автоматична проверка с регистъра на Министерството на туризма и Общината.
• 4. Ежедневно отчитане: След активиране на профила собственикът въвежда данните на всеки гост (име, дата на раждане, документ, дати на престой) ръчно през уеб интерфейса или чрез качване на файлове с данни.

Основният подводен камък: Задължителна регистрация по ДДС (чл. 97а ЗДДС)

Най-неочакваният и скъп нюанс при самостоятелната работа на физически лица с международни платформи (Airbnb, Booking.com) са изискванията на Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС).

• Получаване на услуги от чуждестранни юридически лица: Booking.com (Нидерландия) и Airbnb (Ирландия) са чуждестранни компании от ЕС. За популяризиране на имота и обработка на резервациите те удържат от собственика комисиона (маркетингова услуга).
• Изискване на чл. 97а ЗДДС: Съгласно законодателството всяко лице (включително физическите лица), което получава услуги от чуждестранно юридическо лице от ЕС, е ДЛЪЖНО да премине специална регистрация по ДДС в Националната агенция за приходите (НАП) минимум 7 дни преди получаването на първата такава услуга.
• Месечни декларации и данък 20%: След регистрацията физическото лице е длъжно ЕЖЕМЕСЕЧНО да подава ДДС декларация в НАП, самостоятелно да начислява и внася 20% ДДС върху сумата на комисионата, удържана от платформата.

Внимание! Риск от автоматични проверки и глоби:
Данъчната служба (НАП) редовно получава данни от платформите за резервации относно обемите на комисионите и изплатените на собствениците доходи. Глобите за пропускане на задължителната регистрация по ДДС и неподаване на месечните ДДС декларации са от 250 евро до 1000 евро и повече за всеки пропуснат отчетен период.

Решение на проблема: Договор за управление с управляваща компания

За да свалите напълно от себе си финансовите и юридическите рискове, да избегнете проблемите с ДДС и да се освободите от оперативната рутина, оптималното решение е сключването на Договор за управление и стопанисване на обекта (Договор за управление и стопанисване) с професионална управляваща компания.

Предимства на работата чрез управляваща фирма:

• 1. Пълно отпадане на задълженията по ДДС: Компанията публикува апартамента в Booking и Airbnb от своя корпоративен акаунт. Именно фирмата е получател на услугите, води отчетността по чл. 97а ЗДДС, подава месечните декларации и внася ДДС. Собственикът — физическо лице няма отношение към ДДС.
• 2. Прехвърляне на задачите към Общината и ЕСТИ: Управляващата фирма от свое име се занимава с регистрацията на жилището в общината, ежедневно въвежда данните за гостите в ЕСТИ и внася местния туристически данък.
• 3. Прозрачни финансови разчети: Управляващата фирма ежемесечно изпраща на собственика отчет и превежда чистия доход по банкова сметка в евро. Собственикът само веднъж годишно посочва получената сума в обичайната декларация за доходите (ЗДДФЛ).
• 4. Пълен комплекс от обслужване: Управляващата фирма поема денонощното посрещане и настаняване на гостите, професионалното почистване, прането на бельото, дребните ремонти и работата с отзивите.

Сравнение на подходите: Самостоятелно срещу чрез управляваща компания

В обобщение ще разгледаме разликата между двата подхода по ключови параметри:

• Регистрация по ДДС (чл. 97а ЗДДС): При самостоятелно отдаване е задължителна. Изисква подаване на месечни декларации и внасяне на 20% ДДС върху комисионата на платформите. При работа чрез управляваща компания регистрация по ДДС не е необходима на собственика — отчетността се води изцяло от фирмата.
• Регистрация в Общината и ЕСТИ: При самостоятелно отдаване собственикът оформя всички документи лично, купува КЕП и ежедневно води отчетност в ЕСТИ. При работа чрез УК всички административни взаимодействия се поемат от фирмата.
• Настаняване и сервиз: Самостоятелното отдаване изисква денонощно присъствие, организиране на почистването и прането. Управляващата компания покрива целия сервиз със силите на своя екип.
• Риск от данъчни глоби: При самостоятелно отдаване рискът от глоби е висок заради сложността на отчетността по ДДС и строгите срокове. При работа чрез УК юридическите и финансовите рискове са сведени до минимум.
• Данъчен режим на собственика: При самостоятелно отдаване собственикът плаща ДДС, туристически данък и данък върху доходите. При работа чрез УК собственикът плаща само обикновен данък върху доходите върху фактически получения по сметка доход в евро.

Резюме за собственика

Краткосрочното отдаване на недвижими имоти е доходоносен търговски бизнес, който изисква постоянно правно и оперативно обслужване. Опитите да се отдава апартамент самостоятелно без регистрация по ДДС и без въвеждане на данните в ЕСТИ могат да доведат до осезаеми глоби.

Сключването на договор за управление с официална управляваща компания позволява цялата бюрокрация по ДДС, счетоводната отчетност и организационните грижи да бъдат прехвърлени на специалисти, като получавате стабилен и напълно законен пасивен доход.