Сдача квартиры или дома частным лицам кажется самым простым и понятным способом получения пассивного дохода. Однако, когда дело доходит до налогов и НДС (ЗДДС), собственники нередко путаются: нужно ли добавлять 20% к стоимости, есть ли разница при оформлении на фирму и когда возникает обязанность регистрироваться в НАП.
Разберем ключевые правила и налоговые нюансы долгосрочной аренды жилья в Болгарии.
Главное правило: НДС при сдаче жилья физлицам
Согласно чл. 45, ал. 4 Закон за ДДС, предоставление жилой недвижимости в аренду физическим лицам для их проживания относится к освобожденным от НДС операциям.
- Что это значит: На цену аренды не накручиваются 20% НДС, и собственник не выставляет счета с НДС.
- Главное условие: Объект должен быть именно жилым, а арендатор — обычным гражданином, который использует жилье по прямому назначению, а не под офис или коммерческую деятельность.
Сдает физлицо или фирма (ЕООД): есть ли разница?
С точки зрения самого НДС разницы нет: и граждане, и юридические лица при долгосрочной сдаче жилья пользователям-физлицам предоставляют освобожденную от НДС услугу.
Различия кроются в других налоговых и административных аспектах:
| Параметр | Физическое лицо | Фирма (ЕООД / ООД) |
| НДС на жилую аренду | Освобождено (0%) | Освобождено (0%) |
| Порог регистрации по НДС (51 130 €) | В расчет идет только доход от аренды и бизнес-деятельности. | В расчет идет весь оборот компании по всем ее видам деятельности. |
| Подоходный налог | 10% с суммы дохода за вычетом 10% нормативных расходов (эффективно 9%). | 10% налог на прибыль (доходы минус подтвержденные расходы) + 5% при выплате дивидендов. |
| Администрирование | Годовая налоговая декларация. | Полноценный бухгалтерский учет и ежемесячная отчетность. |
Что происходит при превышении порога в 51 130 € (100 000 лв)?
В Болгарии обязательная регистрация по НДС наступает при достижении оборота в 100 000 левов (51 130 евро) за последние 12 месяцев.
Доходы от сдачи жилья физлицам входят в расчет этого лимита. Если ваш суммарный доход от аренды за 12 месяцев превысит эту сумму:
- Вы обязаны подать заявление на регистрацию по НДС в НАП.
- Аренда останется без НДС. Даже после получения НДС-номера сдача жилья физлицам остается освобожденной доставкой. Вы не будете прибавлять 20% к стоимости проживания.
- Появятся административные обязанности: необходимость ежемесячно подавать НДС-декларации и ограничения на возврат входного НДС (например, с расходов на ремонт или покупку мебели для этих квартир).
Подводные камни, о которых важно помнить
- Посуточная аренда (Airbnb, Booking) — это не аренда жилья, а туристические услуги размещения (настаняване). К ней применяется ставка 9% НДС, а доход напрямую формирует оборот для обязательной НДС-регистрации.
- Реклама и комиссии платформ (чл. 97а ЗДДС). Если вы размещаете объявления на международных площадках или заказываете рекламу в Meta/Google, вы обязаны пройти частичную регистрацию по НДС (по чл. 97а) и уплачивать 20% НДС с суммы комиссий зарубежных платформ.
Итог для собственника
Долгосрочная сдача жилья физическим лицам — выгодный и прозрачный формат: НДС 20% не начисляется ни физлицами, ни фирмами. Однако при расширении портфеля недвижимости важно следить за суммарным оборотом и правильным оформлением договоров, чтобы избежать штрафов со стороны налоговой службы.
