Важно для владельцев апартаментов в комплексах: грядут изменения ЗУЕС

На болгарском рынке недвижимости есть разные предложения — от домика в глухой деревне до роскошной виллы с собственным полем для гольфа, от скромной комнатки до просторной квартиры в столице. Самым же популярным вариантом у иностранных покупателей остается апартамент в курортном комплексе.

Как обстоит дело сейчас

Помимо собственной уютной квартиры владельцы получают ухоженную охраняемую территорию, бассейн, детские и спортивные площадки, рестораны и магазины специально для жителей комплекса. Конечно, за все эти удовольствия приходится платить — ежегодно собственники апартаментов вносят т.н. «таксу поддержки». А поддержанием порядка и тратой этих средств занимается Управляющая Компания.

Все это регулируется законом об управлении этажной собственности (ЗУЕС). Сейчас он работает не слишком хорошо, особенно в комплексах, где апартаменты принадлежат иностранцам. Связано это с тем, что собственники жилья должны, согласно закону, регулярно являться на общие собрания, во время которых решается судьба общих территорий, определяется бюджет, назначается УК. Собрать владельцев недвижимости, которые приезжают в Болгарию в лучшем случае на пару недель в отпуск и меньше всего хотят тратить это время на заседания, обычно крайне сложно. В результате возникают конфликты. Управляющие компании не получают деньги за работу и не выполняют свои обязанности, а собственники выражают недовольство сервисом. С подобными проблемами сталкиваются даже известные люди, представители шоу-бизнеса. Например, недавно о проблемах с УК писала известная российская певица.

Что будет дальше?

В 2019 году ожидаются изменения этого закона. Как всегда, им предшествуют обсуждения — в данном случае, весьма горячие. Понятно, что в таких обсуждениях крайне редко участвуют иностранные собственники: кто-то вообще не желает разбираться в болгарских законах, кто-то не знает языка.

Пока неизвестно, какие именно будут приняты изменения, но предложения доступны для изучения здесь

Рассмотрим некоторые из них.

• Владельцы недвижимости предлагают четко определить обязанности и ответственность управляющих компаний.
• По мнению представителей УК, должна быть возможность штрафовать собственников апартаментов, не платящих таксу поддержки, без специального решения общего собрания (ОС).
• Общие собрания — больная тема для многих. Решать проблему предлагают разными способами. Собственников, не участвующих в проведении общих собраний, предлагают штрафовать. Есть мнения ограничить власть ОС, поскольку вносящие такие предложения полагают, что собственники недостаточно компетентны и образованны и не могут принимать мудрые решения. Кроме того, очевидно, что во многих случаях собрать всех владельцев апартаментов для проведения собрания просто невозможно.
• Некоторые предложения касаются именно комплексов с иностранными владельцами апартаментов. Из-за нежелания собственников разбираться в болгарских законах возникают проблемы. Предлагается штрафовать нерадивых неплательщиков и даже ограничивать им выезд из страны, если такса поддержки не выплачена.
• Некоторые предложения касаются размеров таксы поддержки. Предлагается законодательно регулировать ее размер и формулы, по которым рассчитываются платежи, создавать специальные фонды для оплаты срочных ремонтов
• Не забыли и о сдаче недвижимости в аренду. Кто-то хочет, чтобы такса поддержки для арендодателей была повышена, другие предлагают запретить сдачу в аренду без одобрения общего собрания.
• Предлагается ввести такое понятие как «Комплекс сезонного предназначения» и предусмотреть специальные нормы именно для таких комплексов, где люди живут не круглогодично, а только в сезон.

Какие из этих предложений будут услышаны властями, пока сказать сложно. Ясно одно: в нынешнем виде ЗУЕС мало кого устраивает, поэтому закон будут менять.

Невольно возникает вопрос о том, можно ли назвать владельцев апартаментов в подобных комплексах реальными собственниками своей недвижимости. Будущее покажет можно ли проживать в подобном жилье круглогодично или сдавать в аренду без дополнительных проблем. Понятно одно, что условия Управляющих компаний придется выполнять и если их требования будут дополнительно подкреплены законодательно, то для многих иностранцев, не вникающих в процессы изменений законов, это может ударить по финансам.

Читайте также:

Налогообложение при посуточной сдаче апартаментов в Болгарии

Сдача апартаментов в аренду посуточно: требования закона

Недвижимость у моря. Схемы «Разводов по-болгарски», или как не стать «лохом»