Годишна отчетност в България от 2027 година: единна система
НСИ, НАП и Агенцията по вписванията въвеждат информационна система „Единна входна точка“ От 1 януари 2027 година в България се въвежда нов ред за подаване на…
Наем на жилище в България: ДДС, физически лица и фирми без изненади
Отдаването под наем на апартамент или къща на частни лица изглежда най-простият и разбираем начин за получаване на пасивен доход. Когато обаче се стигне до данъците и ДДС (ЗДДС), собствениците често се объркват: трябва ли да се добавят 20% към цената, има ли разлика при оформяне на фирма и кога възниква задължението за регистрация в НАП.
Ще разгледаме ключовите правила и данъчните нюанси при дългосрочния наем на жилище в България.
Основното правило: ДДС при отдаване на жилище под наем на физически лица
Съгласно чл. 45, ал. 4 Закон за ДДС, предоставянето на жилищен имот под наем на физически лица за тяхното живеене спада към освободените от ДДС доставки.
- Какво означава това: Към цената на наема не се начисляват 20% ДДС и собственикът не издава фактури с ДДС.
- Основното условие: Обектът трябва да бъде именно жилищен, а наемателят — обикновен гражданин, който използва жилището по прякото му предназначение, а не за офис или търговска дейност.
Отдава физическо лице или фирма (ЕООД): има ли разлика?
От гледна точка на самото ДДС разлика няма: както гражданите, така и юридическите лица при дългосрочно отдаване на жилище на ползватели — физически лица, предоставят освободена от ДДС услуга.
Различията се крият в други данъчни и административни аспекти:
| Параметър | Физическо лице | Фирма (ЕООД / ООД) |
|---|---|---|
| ДДС върху наема на жилище | Освободено (0%) | Освободено (0%) |
| Праг за регистрация по ДДС (51 130 €) | В изчислението влиза само доходът от наем и от стопанска дейност. | В изчислението влиза целият оборот на дружеството по всички негови видове дейност. |
| Данък върху доходите | 10% от сумата на дохода след приспадане на 10% нормативно признати разходи (ефективно 9%). | 10% данък върху печалбата (приходи минус документирани разходи) + 5% при изплащане на дивиденти. |
| Администриране | Годишна данъчна декларация. | Пълноценно счетоводно отчитане и месечна отчетност. |
Какво се случва при надвишаване на прага от 51 130 € (100 000 лв)?
В България задължителната регистрация по ДДС настъпва при достигане на оборот от 100 000 лева (51 130 евро) за последните 12 месеца.
Приходите от отдаване на жилище на физически лица влизат в изчисляването на този лимит. Ако общият ви доход от наем за 12 месеца надвиши тази сума:
- Вие сте длъжни да подадете заявление за регистрация по ДДС в НАП.
- Наемът остава без ДДС. Дори след получаване на ДДС номер отдаването на жилище на физически лица остава освободена доставка. Вие няма да прибавяте 20% към цената на настаняването.
- Ще се появят административни задължения: необходимост ежемесечно да подавате ДДС декларации и ограничения върху възстановяването на входящ ДДС (например от разходи за ремонт или покупка на мебели за тези апартаменти).
Подводни камъни, за които е важно да помните
- Краткосрочното отдаване под наем (Airbnb, Booking) не е отдаване на жилище под наем, а туристически услуги по настаняване (настаняване). За него се прилага ставка 9% ДДС, а доходът формира пряко оборота за задължителна ДДС регистрация.
- Реклама и комисиони на платформите (чл. 97а ЗДДС). Ако публикувате обяви в международни платформи или поръчвате реклама в Meta/Google, вие сте длъжни да преминете през частична регистрация по ДДС (по чл. 97а) и да заплащате 20% ДДС върху сумата на комисионите на чуждестранните платформи.
Изводът за собственика
Дългосрочното отдаване на жилище на физически лица е изгоден и прозрачен формат: ДДС от 20% не се начислява нито от физически лица, нито от фирми. При разширяване на портфейла от имоти обаче е важно да следите общия оборот и правилното оформяне на договорите, за да избегнете глоби от страна на данъчната администрация.
Нуждаете се от помощ?
Не намерихте отговор на страницата? Пишете ни — ще разгледаме вашия случай и ще кажем какво следва.
Пон–Пет 9:00–17:30 (EET)
Задайте въпрос
