Часто апартаменты в Болгарии приобретаются для последующей сдачи в аренду. Как это делать правильно, чтобы не вступать в конфликт с требованиями законодательства?
Апартаменты в Болгарии могут сдаваться как физическими, так и юридическими лицами, оба варианта пользуются популярностью. В любом случае следует помнить, что:
- Апартаменты, так же как и другие объекты, предлагающие возможность переночевать приезжим (отели, хостелы, гостевые дома, апартаменты, комнаты в аренду и т.п.), относятся к туристическим объектам класса Б и подлежат обязательной категоризации.
- Арендодатель должен платить налоги в соответствии с болгарскими законами.
Категоризация апартамента
Категоризация – обязательная процедура. Собственник должен подать заявление с пакетом документов и дождаться визита комиссии, которая присвоит апартаменту категорию («звездность»). Избежавшие этой процедуры наказываются штрафом от 1000 до 10000 левов, а при повторном нарушении – от 10 до 15 тысяч левов. В законе указан перечень заведений, которые категоризации не подлежат: апартаменты для проживания в этот список не входят.
С 2019 года для категоризации апартамента необходимо согласие не менее 51% собственников дома (комплекса), в котором этот апартамент находится. Отдельную категоризацию в одном здании могут получить не более 5 квартир.
При покупке апартамента для последующей сдачи в аренду необходимо учесть один нюанс. Многие застройщики категоризируют свои объекты целиком сразу после получения акта 16, и только после этого уже распродают отдельные апартаменты. В этом случае покупатели квартир попадают в западню: самостоятельно посуточно сдавать апартамент, категоризированный уже на другое имя (чужую фирму), по закону нельзя. В такой ситуации остается только отдать управление недвижимостью застройщику (как вариант — управляющей компании) или заключить особый договор о сотрудничестве (самостоятельный поиск клиентов для заселения в свой собственный апартамент через управляющую компанию) хотя бы для контроля количества наймов и платежей, на что компании, как правило, не соглашаются. Условия управляющих компаний в такой ситуации обычно невыгодны для собственников апартаментов: после выплаты таксы поддержки и процентов за услуги УК почти ничего не остается. По этой причине покупать апартаменты в подобных комплексах для сдачи в аренду посуточно совершенно невыгодно. К сожалению, большинство покупателей узнает об этом только после оформления сделки. Многие рискуют и все-таки сдают посуточно, пока не попались в руки проверяющих, другие же заключают долгосрочные договора, сдавая апартаменты помесячно на длительный срок. Однако доход не будет уже сравним с посуточной сдачей в аренду.
Налог
Что касается туристического налога, то он должен платиться в Общину (Муниципалитет) по месту нахождения недвижимости. Размер налога варьируется в зависимости от местоположения объекта и его категории. Туристический налог должен выплачиваться до 15 числа месяца, который следует за месяцем, когда недвижимость сдавалась в аренду. Кроме того, до 30 января необходимо подавать декларацию. Если размер выплаченного налога меньше 30% от установленного значения, то разница доплачивается до 30 марта следующего года – даже в том случае, если апартамент не использовался.
Сдача туристических объектов в аренду также облагается ДДС (налогом на добавленную стоимость), который, при наличии категоризации, уменьшается до 9% для зарегистрированных по ДДС арендодателей.
«Легкий заработок»
Лишь со стороны может показаться, что зарабатывать на посуточной сдаче болгарских апартаментов легко и просто. На практике арендодателю приходится сталкиваться с многочисленными сложностями. Лучше заранее подготовиться к ним и внимательно изучить все нюансы, чтобы в дальнейшем не нарушить случайно болгарские законы.
Читайте также наши статьи:
Недвижимость у моря. Схемы «Разводов по-болгарски», или как не стать «лохом»
