Покупка недвижимости – особенно в другой стране – всегда связана с рисками. Рассмотрим, на что нужно обратить пристальное внимание тем, кто решил приобрести квартиру или дом в Болгарии.
**
Говоря о рисках, обычно подразумевают откровенный обман, мошенничество со стороны покупателя. Однако и при оформлении обычных сделок возможны неприятные последствия.
Риски при использовании доверенностей
Благодаря тому, что нотариусы могут проверять удостоверения личности участников сделки, фальшивые документы сейчас используются редко. С тех пор как был введен специальный реестр доверенностей и завещаний, где любой нотариус может быстро получить справку, действительно ли документы были заверены нотариально, возможности использовать поддельные доверенности тоже ограничены. В то же время содержание доверенности и объем полномочий представителя продавца или покупателя проверить нельзя, следовательно, с этими факторами могут быть связаны проблемы в будущем.
Например, у юристов нет единого мнения относительно того, достаточно в документе дать доверенному лицу право распоряжаться конкретным недвижимым имуществом, или нужно обязательно указать существенные детали сделки, например, цену недвижимости. В судебной практике есть примеры различных решений по таким вопросам, так что лучше перестраховаться, заранее проанализировать текст доверенности и настоять на том, чтобы в документе указывались все данные. В таком случае риск, что сделка позднее может быть оспорена в суде по причине отсутствия у доверенного лица нужных полномочий, уменьшается.
С другой стороны, даже если доверенность составлена надлежащим образом, и в ней указаны все детали, остается опасность, что доверитель уже отозвал документ. Возможно также, что доверенность была признана недействительной, потому что доверитель не отдавал себе отчета в своих действиях, оформляя ее. В такой ситуации покупатель не может стать собственником недвижимости. Тем не менее, если в течение 5 лет никто не обращается в суд и не объявляет сделку недействительной, покупатель может уже не беспокоиться, что его права будут оспорены.
Проверка собственности
Чтобы сделка состоялась, нужно, чтобы продавец был собственником имущества. В Болгарии принято считать, что если у человека на руках нотариальный акт, в котором указано его имя, значит, он и является владельцем. Однако это не всегда так. Сделка, описанная в нотариальном акте, могла быть признана недействительной или отменена в судебном порядке – в таком случае указанное в документе лицо не является собственником.
При сделке с недвижимостью обязательно нужно проверить, действительно ли объект принадлежит продавцу. Это можно сделать в Реестре недвижимости (Имотния регистър) Агентства по Вписыванию, где по номеру имущества можно отследить все записи о нем и выяснить, кто является актуальным собственником.
Покупка у юридического лица
Иностранцы часто оформляют дома на фирму, болгарские граждане могут поступить так же. При покупке такой недвижимости нужно проверить не только сам факт существования компании, но и то, не начата ли процедура ее банкротства или ликвидации. В таких ситуациях осуществление сделки возможно, но нужно проверить ряд обстоятельств, например, на какой стадии находится производство, является ли продавец полноправным представителем фирмы, не была ли недвижимость приобретена в период, когда сделки считаются недействительными, и др.
Проверить, не является ли фирма банкротом, можно в Торговом Регистре, но лучше запросить у фирмы-продавца соответствующее удостоверение. Дело в том, что в таком удостоверении указывается наиболее актуальная информация, в том числе, если заявление о признании компании банкротом было подано, но решение по нему еще не принято. Следует учесть, что если фирма находится в процессе признания банкротства, ее кредиторы могут объявить недействительными сделки за несколько лет, если докажут, что те были заключены на крайне невыгодных условиях. Это не сложно сделать, учитывая общепринятую практику указывать в нотариальном акте минимальную стоимость недвижимости для уменьшения налога и других расходов.
Продажа имущества супругов
Если один из супругов без участия другого продает имущество, то эта сделка несет в себе потенциальный риск. Нотариус может проверить в системе записей актов гражданского состояния семейное положение продавца, но лучше произвести проверку заранее и, возможно, попросить продавца предоставить справку о своем семейном положении, а также о режиме имущественных отношений между супругами. Покупатель может и самостоятельно проверить, является продавец единственным собственником недвижимости, или в продаже должны участвовать оба супруга. Но даже в том случае, если продавец является единственным владельцем, он не имеет право продавать недвижимость, которая имеет статус «семейного жилья», без согласия супруга.
Продажа имущества продавцом, имеющим долги
Еще один риск связан с наличием у продавца долгов. Если к моменту сделки он имеет большие неоплаченные задолженности перед государством (например, по налогам, социальным отчислениям), то есть вероятность, что сделка будет признана через суд недействительной. Например, такое может произойти, если государственные органы не могут иным путем взыскать долги и планируют арестовать имущество должника.
Чтобы избежать риска, стоит перед покупкой затребовать у продавца справку об отсутствии задолженностей перед государством – «Удостоверение по чл. 87 от ДОПК». Хотя перед заключением сделки продавец подписывает декларацию об отсутствии задолженностей перед государством, такому документу не всегда можно доверять. Нотариус же не имеет доступа к базе и не может проверить, является ли продавец должником.
Продажа по цене, которая отличается от указанной в документе
Часто при оформлении сделки в нотариальный акт вписывается не реальная, а заниженная цена недвижимости. Это делается ради экономии на налогах и сборах, однако в дальнейшем может стать причиной проблем. Так, если сделка будет оспариваться впоследствии через суд, покупатель может претендовать только на то возврат обозначенной в договоре, а не реальной суммы.
Иногда разницу между реальной и указанной в договоре ценой указывают в нотариальном акте как неустойку в случае судебного изъятия собственности, однако и в такой ситуации есть определенный риск. Например, суд может счесть неустойку слишком большой и уменьшить ее (особенно если речь идет о сделке между физическими лицами). По этой причине наиболее безопасным вариантом будет вписывание в документы реальной стоимости покупки.
Риски при покупке недвижимости в ипотеке
Один из главных этапов проверки недвижимости перед покупкой – проверка в Агентстве по Вписыванию, нет ли каких-то обременений. Это можно сделать онлайн или – оптимальный вариант – подав заявление о получении справки об обременениях. Такая справка позволяет отследить историю объекта недвижимости и узнать ее актуальный правовой статус.
Обычно при наличии обременений покупатель отказывается от покупки. Тем не менее, продажа недвижимости в ипотеке возможна, если банк не инициировал процедуру публичной продажи. В этом случае продавец обязуется погасить ипотеку на полученные деньги. Основной риск связан с тем, что продавец этого не сделает, и в результате покупатель окажется собственником недвижимости, которая в любой момент может быть выставлена на торги. Чтобы избежать такого развития событий, стоит подробно оговорить процедуру погашения долгов в предварительном договоре или нотариальном акте, предусмотрев неустойки за неисполнение обязательств. Кроме того, покупатель должен быть уверен, что денег от продажи будет достаточно для погашения как основной суммы задолженности, так и процентов, пеней за просрочку, комиссий и других платежей. Целесообразно запросить у банка, выдавшего ипотеку, гарантийное письмо с указанием полной суммы, необходимой для погашения задолженности. Эта сумма должна быть переведена непосредственно на счет кредитора (банка), а не на счет продавца, который может умышленно или по объективным причинам (например, из-за ареста счета) не расплатиться с банком. Лучше всего договориться с банком, что деньги по сделке будут переведены на специальный счет (ЕСКРОУ), который открывается на основании трехстороннего соглашения между банком, продавцом и покупателем. Надо учитывать, что открытие такого счета предусматривает большую комиссию, которую обычно платит покупатель.
Риски при покупке подаренного имущества
Если продавец получил недвижимость в дар, то есть риск, что даритель передумает и обратится в суд с иском об отмене дарения. Если иск будет подан до передачи недвижимости покупателю, то в случае положительного решения суда недвижимость станет собственностью дарителя, даже если уже продажа уже состоялась. Если же иск не подан, то даже если дарение будет отменено, покупатель останется собственником приобретенного дома или апартамента. Таким образом, нужно обязательно затребовать справку об обременениях непосредственно перед заключением сделки.
Риски при покупке на публичных торгах
Считается, что в этом случае рисков нет, но это не совсем так. Судебный пристав должен проверить право собственности на имущество, он несет за это ответственность. В то же время он не обязан при продаже объявлять о наличии возможных ограничений на права использования, строительства и т.п. Для максимальной уверенности покупателю следует самостоятельно проверить собственность перед участием в торгах.
Бухгалтерское обслуживание Вашей фирмы в Болгарии.
Получение ВНЖ в Болгарии на основании покупки недвижимости
Недвижимость у моря. Схемы «Разводов по-болгарски», или как не стать «лохом»
