Разходи при покупка на недвижим имот в България

Подготовка за сделката

Първият етап е изборът на подходящ апартамент. Не бива да се бърза — предложенията са много и намирането на подходящ вариант не е чак толкова трудно.

Когато апартаментът е избран, той трябва да се резервира — внася се депозит. По правило това е около 10% или сума от 2 до 4 хиляди лева. Ако сделката бъде сключена, купувачът заплаща останалата сума. Ако сделката не се осъществи по вина на продавача, той трябва да върне депозита (а в някои случаи и в двоен размер, т.е. със заплащане на неустойка). Ако пък отказът дойде от купувача, цялата сума остава за продавача.

Проверката на интересуващия ви имот е целесъобразно да се направи още преди внасянето на депозита. Необходимо е да се уверите, че апартаментът не е ипотекиран към банка, че за него не претендират трети лица и т.н. Препоръчва се да не се ограничавате с онлайн справка от Имотния регистър, която не е гаранция за липсата на тежести, а да се обърнете за проверка към Агенцията по вписванията лично или да възложите това на надежден представител.

При внасянето на депозита сумата на сделката се фиксира и вече не може да бъде променяна. На този етап се подписва предварителен договор за покупко-продажба, в който подробно се описват предметът на сделката, задълженията и правата на страните, както и всички останали нюанси.
След подготовката на всички документи в сроковете, посочени в предварителния договор (обикновено това е един месец, за забава се предвиждат санкции), може да се пристъпи непосредствено към оформянето на сделката.

Как протича сделката

Сделката за покупко-продажба на недвижим имот се оформя при нотариус по местонахождението на имота. Чуждестранните купувачи трябва да представят паспорт и (ако има такава) карта за разрешение за пребиваване в България. Преди подписването на нотариалния акт нотариусът проучва всички документи. Той също така може (но не е длъжен) да провери сигурността на сделката, в частност да установи дали апартаментът не е ипотекиран.

Плащането се извършва по банков път след подписването на нотариалния акт, но преди нотариусът да регистрира сделката и данните да бъдат вписани в Регистъра. След постъпването на цялата сума по сметката продавачът потвърждава този факт пред нотариуса и той завършва процедурата по регистрация на сделката.
След подписването на нотариалния акт от страните нотариусът заверява документа и го изпраща в районния съд, където документите се вписват в държавния Регистър. Този процес отнема до три дни, след което страните получават при нотариуса своите екземпляри от нотариалния акт.

Затова не бива да се учудвате защо след подписването на всички документи купувачът излиза от нотариалната кантора с празни ръце. За узаконяването на сделката на нотариуса му е необходимо време, след което документите за собственост могат да бъдат получени.
След получаването на нотариалния акт новият собственик трябва да се регистрира в Общината, след което да смени данните в договорите с дружествата, предоставящи услуги по водоснабдяване и електроснабдяване.

Разходи

При оформянето на сделката се заплащат три такси:

• «Такса за вписване», т.е. таксата за вписване на информацията в регистъра на Агенцията по вписванията, е около 0,1% от сумата на сделката.
• «Местен данък», т.е. общински данък. Неговият размер се определя от съответната община. Например в София, Бургас, Варна, Пловдив той е 3%, в Русе — 2,2%, в Стара Загора — 2,5%.
• «Нотариална такса» — заплащане за услугите на нотариуса. Тарифите зависят от сумата на сделката. Например, ако стойността на имота е от 10 до 50 хил. лева, нотариалната такса ще бъде 160,50 лв. + 0,8% от сумата над 10 хил. лева.

Всички такси се изчисляват на база на посочената в договора стойност на имота. Ако посочената в нотариалния акт стойност е по-ниска от данъчната оценка, се използва стойността, изчислена от данъчната служба.

За изчисляване на общата сума на нотариалните такси е удобно да се използват специални калкулатори, например такъв: https://www.calculator.bg/1/imoti_taksi_danatzi.html. Достатъчно е да въведете сумата на сделката и името на Общината, за да получите информация за нотариалните такси. При това трябва да се има предвид, че заради допълнителни услуги сумата на разходите може да се окаже по-висока. Например при плащане на таксите чрез банка се заплаща малка такса, а за изготвянето на нотариалния акт (основния документ, удостоверяващ сделката, който обикновено се подготвя от адвокати) нотариусът също ще вземе допълнителна сума.

Кой плаща?

Кой трябва да заплати таксите и данъците при покупката на имот зависи от договореностите между купувача и продавача. Например разпространен е вариантът всички такси да се плащат поравно. Ако купувачът е по-заинтересован от покупката, отколкото продавачът от продажбата, или ако продавачът е направил добра отстъпка, то по правило допълнителните разходи падат върху плещите на купувача. Понякога купувачът заплаща изцяло общинския данък, а останалите такси се плащат наполовина. Възможни са и други варианти в зависимост от постигнатите договорености.

Приемане на наследство в България

Има ли опасност при покупка на български имот от наследници?

Получаване на разрешение за продължително пребиваване в България на основание покупка на недвижим имот