Покупката на недвижим имот – особено в друга държава – винаги е свързана с рискове. Ще разгледаме на какво трябва да се обърне специално внимание от тези, които са решили да придобият апартамент или къща в България.
Когато се говори за рискове, обикновено се има предвид откровена измама, злоупотреба от страна на купувача. Но и при оформянето на обичайни сделки са възможни неприятни последици.
Благодарение на това, че нотариусите могат да проверяват документите за самоличност на участниците в сделката, фалшиви документи сега се използват рядко. Откакто беше въведен специален регистър на пълномощните и завещанията, където всеки нотариус може бързо да получи справка дали документите наистина са били заверени нотариално, възможностите за използване на подправени пълномощни също са ограничени. В същото време съдържанието на пълномощното и обемът на правомощията на представителя на продавача или купувача не могат да бъдат проверени, следователно с тези фактори могат да бъдат свързани проблеми в бъдеще.
Например, сред юристите няма единно мнение относно това дали е достатъчно в документа на упълномощеното лице да се даде право да се разпорежда с конкретен недвижим имот, или задължително трябва да се посочат съществените детайли на сделката, например цената на имота. В съдебната практика има примери за различни решения по такива въпроси, така че е по-добре да се презастраховате, предварително да анализирате текста на пълномощното и да настоявате в документа да бъдат посочени всички данни. В такъв случай рискът сделката по-късно да бъде оспорена в съда поради липса на нужните правомощия у упълномощеното лице намалява.
От друга страна, дори ако пълномощното е съставено по надлежния ред и в него са посочени всички детайли, остава опасността упълномощителят вече да е оттеглил документа. Възможно е също пълномощното да е било признато за недействително, защото упълномощителят не е разбирал свойството на действията си, когато го е оформял. В такава ситуация купувачът не може да стане собственик на имота. Въпреки това, ако в течение на 5 години никой не се обърне към съда и не обяви сделката за недействителна, купувачът вече може да не се безпокои, че правата му ще бъдат оспорени.
За да се осъществи сделката, е необходимо продавачът да бъде собственик на имота. В България е прието да се смята, че ако едно лице разполага с нотариален акт, в който е посочено неговото име, значи то е и собственикът. Това обаче не винаги е така. Сделката, описана в нотариалния акт, може да е била призната за недействителна или отменена по съдебен ред — в такъв случай посоченото в документа лице не е собственик.
При сделка с недвижим имот задължително трябва да се провери дали обектът наистина принадлежи на продавача. Това може да се направи в Имотния регистър на Агенцията по вписванията, където по номера на имота могат да се проследят всички вписвания за него и да се установи кой е актуалният собственик.
Чужденците често оформят къщи на фирма, българските граждани могат да постъпят по същия начин. При покупката на такъв имот трябва да се провери не само самият факт на съществуване на дружеството, но и дали не е започнала процедура по неговата несъстоятелност или ликвидация. В такива ситуации осъществяването на сделката е възможно, но трябва да се проверят редица обстоятелства, например на какъв етап се намира производството, дали продавачът е пълноправен представител на фирмата, дали имотът не е бил придобит в период, в който сделките се считат за недействителни, и др.
Проверка дали фирмата не е в несъстоятелност може да се направи в Търговския регистър, но е по-добре да се изиска от фирмата продавач съответното удостоверение. Работата е там, че в такова удостоверение се посочва най-актуалната информация, включително ако молба за обявяване на дружеството в несъстоятелност е била подадена, но решение по нея още не е взето. Следва да се има предвид, че ако фирмата е в процес на обявяване в несъстоятелност, нейните кредитори могат да обявят за недействителни сделки отпреди няколко години, ако докажат, че те са били сключени при крайно неизгодни условия. Това не е трудно да се направи, като се има предвид общоприетата практика в нотариалния акт да се посочва минимална стойност на имота с цел намаляване на данъка и другите разходи.
Ако единият от съпрузите продава имот без участието на другия, тази сделка носи в себе си потенциален риск. Нотариусът може да провери в системата на актовете за гражданско състояние семейното положение на продавача, но е по-добре проверката да се направи предварително и евентуално да се поиска от продавача да представи удостоверение за своето семейно положение, както и за режима на имуществените отношения между съпрузите. Купувачът може и сам да провери дали продавачът е единствен собственик на имота, или в продажбата трябва да участват и двамата съпрузи. Но дори и в случая, когато продавачът е единствен собственик, той няма право да продава имот, който има статут на „семейно жилище“, без съгласието на съпруга.
Още един риск е свързан с наличието на задължения у продавача. Ако към момента на сделката той има големи неплатени задължения към държавата (например по данъци, социални осигуровки), има вероятност сделката да бъде призната по съдебен ред за недействителна. Например това може да се случи, ако държавните органи не могат по друг начин да съберат задълженията и планират да наложат запор върху имуществото на длъжника.
За да се избегне рискът, преди покупката си струва да се изиска от продавача удостоверение за липса на задължения към държавата — „Удостоверение по чл. 87 от ДОПК“. Макар че преди сключването на сделката продавачът подписва декларация за липса на задължения към държавата, на такъв документ не винаги може да се вярва. Нотариусът пък няма достъп до базата данни и не може да провери дали продавачът е длъжник.
Често при оформянето на сделката в нотариалния акт се вписва не реалната, а занижена цена на имота. Това се прави заради икономия на данъци и такси, но в бъдеще може да стане причина за проблеми. Така, ако сделката бъде оспорена впоследствие по съдебен ред, купувачът може да претендира само за връщане на посочената в договора, а не на реалната сума.
Понякога разликата между реалната и посочената в договора цена се вписва в нотариалния акт като неустойка в случай на съдебно отнемане на собствеността, но и в такава ситуация има определен риск. Например съдът може да прецени, че неустойката е прекалено голяма, и да я намали (особено ако става дума за сделка между физически лица). По тази причина най-безопасният вариант ще бъде вписването в документите на реалната стойност на покупката.
Един от главните етапи на проверката на имота преди покупката е проверката в Агенцията по вписванията дали няма някакви тежести. Това може да се направи онлайн или — оптималният вариант — като се подаде заявление за получаване на удостоверение за тежести. Такова удостоверение позволява да се проследи историята на имота и да се узнае неговият актуален правен статут.
Обикновено при наличие на тежести купувачът се отказва от покупката. Въпреки това продажбата на ипотекиран имот е възможна, ако банката не е инициирала процедура по публична продан. В този случай продавачът се задължава да погаси ипотеката с получените пари. Основният риск е свързан с това, че продавачът няма да го направи и в резултат купувачът ще се окаже собственик на имот, който във всеки момент може да бъде изнесен на търг. За да се избегне такова развитие на събитията, си струва подробно да се уговори процедурата по погасяване на задълженията в предварителния договор или нотариалния акт, като се предвидят неустойки за неизпълнение на задълженията. Освен това купувачът трябва да е сигурен, че парите от продажбата ще бъдат достатъчни за погасяване както на главницата на задължението, така и на лихвите, неустойките за забава, комисионите и другите плащания. Целесъобразно е да се поиска от банката, отпуснала ипотеката, гаранционно писмо с посочване на пълната сума, необходима за погасяване на задължението. Тази сума трябва да бъде преведена директно по сметката на кредитора (банката), а не по сметката на продавача, който умишлено или по обективни причини (например поради запор на сметката) може да не се разплати с банката. Най-добре е да се договорите с банката парите по сделката да бъдат преведени по специална сметка (ЕСКРОУ), която се открива въз основа на тристранно споразумение между банката, продавача и купувача. Трябва да се има предвид, че откриването на такава сметка предвижда голяма комисиона, която обикновено плаща купувачът.
Ако продавачът е получил имота като дарение, съществува риск дарителят да размисли и да се обърне към съда с иск за отмяна на дарението. Ако искът бъде подаден преди прехвърлянето на имота на купувача, то при положително решение на съда имотът ще стане собственост на дарителя, дори ако продажбата вече е осъществена. Ако пък иск не е подаден, то дори дарението да бъде отменено, купувачът ще остане собственик на придобитата къща или апартамент. Така че задължително трябва да се изиска удостоверение за тежести непосредствено преди сключването на сделката.
Смята се, че в този случай няма рискове, но това не е съвсем така. Съдебният изпълнител трябва да провери правото на собственост върху имота, той носи отговорност за това. В същото време той не е длъжен при продажбата да обявява наличието на възможни ограничения върху правата на ползване, строителство и т.н. За максимална сигурност купувачът следва самостоятелно да провери собствеността преди участието си в проданта.
Счетоводно обслужване на Вашата фирма в България.
Имоти на морето. Схеми на „измами по български“, или как да не станете „балама“
Не намерихте отговор на страницата? Пишете ни — ще разгледаме вашия случай и ще кажем какво следва.
Пон–Пет 9:00–17:30 (EET)
Задайте въпрос
БизнесВ България ще бъде променен редът за обработка на заявленията в Търговския регистър. Финансовите отчети ще бъдат обособени в отделен поток, за да не забавят натрупаните документи регистрацията на промени в дружествата.
БизнесЗа българския бизнес — важно облекчение. Срокът за привеждане на учредителните и корпоративните документи на дружествата в съответствие с превалутирането на капитала от левове в евро е удължен до 31 декември 2028 година.
БизнесКак законно да отдавате имот под дългосрочен наем, правилно да изчислявате авансовите вноски, да спестявате от данъци и да комуникирате с НАП чрез ПИК или КЕП.
Статията описва общия ред. Вашият случай почти винаги има детайли — разкажете ни за него и ще предложим най-краткия път.
Заявете консултация