Отдаване на апартаменти под наем на дневна база: изисквания на закона

Апартаменти в България могат да се отдават както от физически, така и от юридически лица, като и двата варианта се ползват с популярност. Във всеки случай следва да се помни, че:

• Апартаментите, също както и другите обекти, предлагащи възможност за нощувка на гости (хотели, хостели, къщи за гости, апартаменти, стаи под наем и др.), се отнасят към туристическите обекти клас Б и подлежат на задължителна категоризация.
• Наемодателят трябва да плаща данъци в съответствие с българските закони.

Категоризация на апартамента

Категоризацията е задължителна процедура. Собственикът трябва да подаде заявление с пакет документи и да изчака посещението на комисия, която ще присъди на апартамента категория („звезди“). Тези, които са избегнали тази процедура, се наказват с глоба от 1000 до 10000 лева, а при повторно нарушение — от 10 до 15 хиляди лева. В закона е посочен списък на заведенията, които не подлежат на категоризация: апартаментите за настаняване не влизат в този списък.

От 2019 година за категоризация на апартамент е необходимо съгласието на не по-малко от 51% от собствениците в сградата (комплекса), в която се намира този апартамент. Отделна категоризация в една сграда могат да получат не повече от 5 апартамента.

При покупка на апартамент за последващо отдаване под наем трябва да се вземе предвид един нюанс. Много строителни предприемачи категоризират своите обекти изцяло веднага след получаването на акт 16 и само след това започват да продават отделните апартаменти. В този случай купувачите на апартаменти попадат в капан: по закон не е разрешено самостоятелно да се отдава на дневна база апартамент, категоризиран вече на друго име (чужда фирма). В такава ситуация остава единствено управлението на имота да се предаде на строителния предприемач (като вариант — на управляваща компания) или да се сключи специален договор за сътрудничество (самостоятелно търсене на клиенти за настаняване в собствения апартамент чрез управляващата компания) поне за контрол на броя наеми и плащания, на което компаниите като правило не се съгласяват. Условията на управляващите компании в такава ситуация обикновено са неизгодни за собствениците на апартаменти: след изплащането на таксата за поддръжка и процентите за услугите на управляващата компания почти нищо не остава. По тази причина покупката на апартаменти в подобни комплекси за отдаване под наем на дневна база е напълно неизгодна. За съжаление, повечето купувачи научават за това само след оформянето на сделката. Много рискуват и все пак отдават на дневна база, докато не попаднат в ръцете на проверяващите, а други сключват дългосрочни договори, отдавайки апартаментите на месечна база за дълъг срок. Доходът обаче вече няма да е сравним с отдаването под наем на дневна база.

Данък

Що се отнася до туристическия данък, той трябва да се плаща в Общината по местонахождение на имота. Размерът на данъка варира в зависимост от местоположението на обекта и неговата категория. Туристическият данък трябва да се изплаща до 15-о число на месеца, следващ месеца, в който имотът е бил отдаван под наем. Освен това до 30 януари е необходимо да се подава декларация. Ако размерът на изплатения данък е по-малък от 30% от установената стойност, разликата се доплаща до 30 март на следващата година — дори в случая, когато апартаментът не е бил използван.

Отдаването на туристически обекти под наем също се облага с ДДС (данък върху добавената стойност), който, при наличие на категоризация, се намалява до 9% за регистрираните по ДДС наемодатели.

„Лесна печалба“

Само отстрани може да изглежда, че да се печели от отдаване на български апартаменти на дневна база е лесно и просто. На практика наемодателят се сблъсква с множество трудности. По-добре е да се подготвите за тях предварително и внимателно да проучите всички нюанси, за да не нарушите впоследствие случайно българските закони.

Прочетете също и нашите статии:

Имоти на морето. Схеми на „измами по български“, или как да не станете „балама“

Имоти в България