В последнее время вырос интерес к городской недвижимости в Болгарии. Покупателей часто интересует, какие расходы их ждут, за что придется платить помимо самой квартиры, и как проходит сделка.
Подготовка к сделке
Первый этап – это выбор подходящего апартамента. Спешить не стоит – предложений много, и подыскать подходящий вариант не так уж и сложно.
Когда квартира выбрана, ее нужно зарезервировать – внести депозит. Как правило, это около 10% или сумма от 2 до 4 тысяч левов. Если сделка будет заключена, то покупатель оплатит оставшуюся сумму. Если сделка не состоится по вине продавца, то он должен будет вернуть депозит (а в некоторых случаях и в двойном размере, т.е. с уплатой штрафа). Если же отказ будет исходить от покупателя, то вся сумма останется продавцу.
Проверку интересующей недвижимости целесообразно проводить еще до внесения депозита. Необходимо убедиться, что квартира не находится в залоге у банка, на нее не претендуют никакие третьи лица и т.п. Рекомендуется не ограничиваться получением онлайн-справки из Реестра недвижимости, которая не является гарантией отсутствия отягощений, а обратиться для проверки в Агентство по Вписыванию лично или поручить это надежному представителю.
При внесении депозита сумма сделки фиксируется и уже не может быть изменена. На этом этапе подписывается предварительный договор купли-продажи, где подробно описывается предмет сделки, обязанности и права сторон, а также все остальные нюансы.
После подготовки всех документов в сроки, указанные в предварительном договоре (обычно это один месяц, за просрочку предусматриваются санкции), можно приступать непосредственно к оформлению сделки.
Как проходит сделка
Сделка покупки-продажи недвижимости оформляется у нотариуса по месту нахождения объекта. Иностранным покупателям необходимо предоставить паспорт и (если есть) карту разрешения на пребывание в Болгарии. Перед подписанием нотариального акта нотариус изучает все документы. Он также может (но не обязан) проверить безопасность сделки, в частности, выяснить, не заложена ли квартира.
Оплата производится безналичным путем после подписания нотариального акта, но до регистрации нотариусом сделки и внесения данных в Реестр. После получения всей суммы на счет продавец подтверждает этот факт нотариусу, и тот завершает процедуру регистрации сделки.
После подписания сторонами нотариального акта нотариус заверяет документ и отправляет его в районный суд, где вносятся документы в государственный Реестр. Этот процесс занимает до трех дней, после чего стороны получают у нотариуса свои экземпляры нотариального акта.
Поэтому не стоит удивляться, почему после подписи всех документов, покупатель выходит из нотариальной конторы с пустыми руками. Для узаконивания сделки нотариусу потребуется время, после чего документы о собственности можно будет забрать.
После получения нотариального акта новый собственник должен зарегистрироваться в Общине (муниципалитете), затем сменить данные в договорах с компаниями, предоставляющими услуги водо- и электроснабжения.
Расходы
При оформлении сделки требуется заплатить три пошлины:
- «Такса за вписване», т.е. пошлина за внесение информации в реестр Агентства по Вписыванию, составляет около 0,1% от суммы сделки.
- «Местен данък», т.е. муниципальный налог. Его размер определяется местным муниципалитетом. Например, в Софии, Бургасе, Варне, Пловдиве он составляет 3%, в Русе – 2,2%, в Стара Загоре – 2,5%.
- «Нотариална такса» — плата за услуги нотариуса. Тарифы зависят от суммы сделки. Например, если стоимость недвижимости составляет от 10 до 50 тыс. левов, то нотариальная такса будет 160,50 лв. + 0,8% от суммы, превышающей 10 тыс. левов.
Все пошлины вычисляются на базе указанной в договоре стоимости недвижимости. Если указанная в нотариальном акте стоимость ниже налоговой оценки, то используется стоимость, рассчитанная налоговой службой.
Для вычисления общей суммы нотариальных такс удобно пользоваться специальными калькуляторами, например, таким: https://www.calculator.bg/1/imoti_taksi_danatzi.html. Достаточно ввести сумму сделки и название Общины, чтобы получить информацию о нотариальных сборах. При этом надо учитывать, что за счет дополнительных услуг сумма расходов может оказаться выше. Например, при оплате пошлин через банк придется заплатить небольшую таксу, а за изготовление нотариального акта (главного документа, удостоверяющего сделку, который обычно готовят адвокаты) нотариус также возьмет дополнительную сумму.
Кто платит?
Кто должен оплачивать пошлины и сборы при покупке недвижимости, зависит от договоренностей между покупателем и продавцом. Например, распространен вариант, когда все таксы оплачиваются поровну. Если покупатель больше заинтересован в покупке, чем продавец в продаже, или если продавец сделал хорошую скидку, то, как правило, дополнительные расходы ложатся на плечи покупателя. Иногда покупатель оплачивает полностью муниципальную пошлину, а остальные сборы оплачиваются пополам. Возможны и другие варианты в зависимости от достигнутых договоренностей.
Вступление в наследство в Болгарии
Есть ли опасность покупки болгарской недвижимости у наследников?
Получение ВНЖ в Болгарии на основании покупки недвижимости
